- 重庆长租公寓调查
- 租赁市场超万亿 长租公寓如何常驻？
上游新闻·重庆商报首席记者 郑三波 谈书
12月12日下午，渝中区大溪沟某小区内的可加公寓楼，几个即将入住的租客将行李放到了一楼的大厅，让公寓楼管家黎喻丹帮忙照看一下。
25岁的黎喻丹是可加公寓的一名专属管家，负责该小区内的可加公寓所有事情。他告诉记者，可加在这个小区拥有120套房源，多为两室和单间配套，都是从业主手里租过来，进行统一装修，然后再统一出租。
▲每客逸家位于二郎的一套LOFT长租公寓，被装修成一门两户，门锁都是智能锁。
高新区火炬大道保利九悦荟是一个今年才接房的新楼盘，里面几乎都是空高5.1米的LOFT户型，在这个小区里，每客逸家从业主手里租了40套房源。记者在小区一间房内看到，经过每客逸家的统一设计装修之后，一套LOFT公寓变成了“两套”单间配套，上下两层均有独立的厨房和卫生间，装修后的房间瞬间高颜值，“上下两层面积和装修都一样，独立成套，均可单独出租。”工作人员张云飞说。
甲醛风波、资金链断裂……负面事件将长租公寓推上风口浪尖。与此同时，在租售并举的背景下，长租公寓又一直在快速发展，同时吸引了众多企业及各路资本涌入。据统计，目前一线城市长租公寓品牌数量已达300多家，长租公寓市场规模还在加速扩张。那么，在重庆，长租公寓的运营模式以及经营情况具体怎么样？连续多日，记者进行了实地走访调查。
集中式公寓比例较高
记者连日来采访发现，目前重庆市场上最早一批长租公寓管理公司，项目大多起步于2015年。他们有的是房地产开发商对租赁市场的探索，有的是传统中介转型而来，还有的是互联网公司做的项目。
在经营模式上，一般分为集中式和分散式两种。集中式公寓是对整栋楼或集中几层进行统一装修运营，分散式则是把零散在城市的各处房子进行标准化的装修改造，再出租出去。其中，集中式公寓比例较高。
调查时记者发现，集中式长租公寓，大多是开发商自持项目，比如龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓等。
除此之外，重庆嘛嘛公寓管理有限公司旗下的长租公寓也是属于集中式，该公司总经理刘健告诉记者，他们有一半房源是自有开发的新房，还有一半房源是从业主手里租的。
此外，还有不少长租公寓管理公司采用的是分散式。重庆每客逸家商业管理有限公司总经理熊友军称，他们管理的长租公寓采用的就是分散式，“我们将业主买来投资的公寓，签订4~6年的长租，然后由公司统一进行装修出租管理。”值得注意的是，每客逸家旗下的长租公寓均为挑高5.1米的LOFT户型，从业主手里租来时全部都是清水房，再按照工厂化、标准化进行装修。
在经营模式上，也有公司采用“集中+分散”式。重庆可加公寓管理有限公司总经理罗曾渝就向记者表示，他们一方面通过整层或几层签订多年租赁合约，然后统一装修运营；另一方面依靠整合分散的户主房源，进行标准化装修后对外出租。
与业主签租约多在10年以上
“我们所有房源都满租了。”黎喻丹称，因为渝中区大溪沟的可加公寓位置好，交通方便，加上装修风格符合年轻人的口味，房子一直供不应求。记者实地测算，这处可加公寓距离轻轨站只有5分钟步行距离。那么装修风格又是怎样的？记者在该小区可加公寓楼45楼一个不到30平米的单间配套看到，大门配备的是智能密码锁，房间虽然小，不过干净温馨，电视、冰箱、空调等家电一应俱全，“租客直接拎包入住就行了。”
记者走访重庆长租公寓时发现，在公寓管理公司装修时，均有一些统一模板，多为时下年轻人偏爱的工业风、日系、简约现代等风格，大多集中式长租公寓装修费用都是由公寓管理公司负责，比如可加公寓、嘛嘛公寓等。
不过，并非所有装修费用都全部由公寓管理公司出钱，每客逸家采取的方式是：公司出设计方案——业主选择装修版本——公司负责装修——业主监督验收，而这部分装修费用则由业主出。“我们所拿的都是LOFT清水房，我们的设计方案可以将一套变成独立的两套进行分别出租，水电气均符合标准。”熊友军透露，他们是在重庆市场最先采取“一门两户”方式的，因为运营得不错，现在已经有不少公司来“取经”。
不少长租公寓管理公司负责人表示，长租公寓属于回报周期漫长的产业，因此和业主签订的都是长租约，记者整理发现，集中式公寓的租约大多在10年以上，分散式的租约在4~6年。
▲可加公寓为租客免费提供活动或聚餐的“大客厅”。记者 谈书 摄
房源出租率普遍超90%
“租我们公寓的租客平均年龄在25岁左右。”可加公寓管家黎喻丹向记者透露，他们对租客的年龄有一定要求，最好是35岁以下的年轻人。事实上，无论是从地段、户型还是装修风格和价格，长租公寓针对的几乎都是刚毕业的大学生，或者年轻小情侣。
那么重庆长租公寓的房源分布和出租率究竟怎么样？龙湖冠寓公寓运营负责人刘定焱称，目前冠寓已开业的有5家，共计1084间，其中龙湖自持4家，共计1021间，“我们目前重庆开业半年以上门店出租率在98%。”
每客逸家总经理熊友军透露，目前他们在主城区的茶园、西永、空港、巴南等地拥有的1000多套房全部满租，在装的房源近300套；嘛嘛公寓总经理刘健表示，公司在大学城、江北、南坪、歇台子等地拥有400套自有房源，600套业主房源，明年还将在深圳、北京、武汉、成都等城市布局；可加公寓总经理罗曾渝称，除了重庆，在苏州和杭州都有布局，分散式的长租公寓全国有4000余间，集中式的在重庆有3个点，总共500多间，综合出租率96%以上。
采访时，一些托管给机构房屋的业主表示，稳定和省心是他们愿意将房屋拿出来做长租公寓的原因；不少年轻租户则看中长租公寓的服务和风格，“虽然是出租屋，但是住进去像新房子一样，有任何事直接给管家打电话就是。”28岁的米先生毕业后在微电园租过一次长租公寓，工作地点换到江北区后，他再次找了同品牌的公寓。
据悉，像黎喻丹这样的管家在每个长租公寓都有，他们24小时住在公寓里，租客有任何问题能够第一时间出现。此外，在上一位租客离开之后，会对整套房屋进行彻底清洁，对坏掉的家具进行更换，保证新租客入住的舒适度。
前景
市场超万亿 智能化品质化是方向
尽管之前长租公寓爆出一些负面消息，在接受记者采访时，业内人士却无一例外仍看好这个市场。“肯定不缺市场，不过产品需要提档升级。”熊友军称，公寓管理公司不能将思想还停留在“出租房”上，他认为，未来长租公寓必然会朝智能化和品质化方向发展。刘健表示，长租公寓有很大需求，“特别是一二线城市，市场很大。”
东方证券一份研究报告指出，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。经测算，全国租赁人口1.9亿人中，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来中国租赁市场的“主战场”就在一二线城市，在选取4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算，测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。但与发达国家的成熟市场相比，无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。此外，该报告预测，至2030年，我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。
在公寓租金方面，虽然都是小户型，不过根据地段和面积不同，重庆的长租公寓价格在1000~2500元/月不等。东方证券的研究报告同时提到，租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模，这将给一二线城市提供增量租赁人口。
问题
没有标准门槛 缺乏规范管理
“总的来说，长租公寓还是在初级探索阶段，整个市场要良性发展还需要时间。”罗曾渝谈道，虽然房屋租赁市场很大，不过长租公寓所占的比例不到10%，还有很大的市场可以挖掘。与此同时，重庆租房的供应体量又非常大，可供租房者的选择很多。
市场不规范，从业人员素质参差不齐也是业内人士广泛谈到的问题。“没有设置标准门槛，有的刚进入市场的小公司，不注重品质，仅仅为了和你拼价格，形成一个恶性竞争。”熊友军认为，这对整个行业的发展都非常不利。罗曾渝也谈到，一些小规模的中介转型来经营长租公寓，没有高品质的服务，缺乏有序和规范的管理，仅仅是为了拿房“跑量”，这些都是目前行业存在的普遍问题。
“长租公寓属于回报周期漫长的行业，想找快钱的公司并不适合做这行。”刘健谈道，一些出问题的长租公寓很多都是急于拿房，快速扩张，最后导致房屋空置率过高，成本控制失衡，出现资金链断裂。这些过于激进的操作模式，最后受损的不仅是企业，同时也是整个行业。
声音
管理细则需跟上发展速度
长租公寓还有一个无法回避的问题就是“N+1”（租房隔断）。记者采访时了解到，目前不少公寓企业已经投入大量成本做了“N+1”房源。将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍，而“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中，多出来的房间租金早已成为这些企业盈利的重要来源。
记者发现，“N+1”是否合规合法，国内并没有一个统一标准，每个地方标准都不同，有的地方合法，有的地方违规。“我们也希望，有一个明确的标准出来，让企业有法可依。”罗曾渝坦言，应该进一步细化监管规则，让管理跟上发展速度。
记者从重庆市房地产业协会了解到，重庆市房协租赁专委会在今年已经成立，其定位在于“提供服务、反映诉求、规范行为”，据悉，这也将对配合构建住房租赁制度体系，建立租售并举的住房制度起到重要的推动作用。
责任编辑：杨虹
-
2550
-
渝公网安备 50010602501667号
